Wissenswertes


Thema: Grundsteuer-Ermittlung von Immobilien




Wann wird die Grundsteuer ermittelt

Kauf / Verkauf einer Immobilie

Neubau einer Immobilie

Umbau / Renovierung einer Immobilie


Grundstücksbewertung vor Ort

Da jedes Grundstück in seiner Form einzigartig ist, ist vor der Grundstücksbewertung zu klären, welches Verfahren angewendet werden muss.

Ein Gutachter (unabhängig zu empfehlen), sollte vor Ort das Grundstück sowie die Immobilie bewerten. Findet eine Bewertung durch das Finanzamt statt, können Sie davon ausgehen, dass ein vom Finanzamt geschickter Gutachter oder Angestellter nicht zu Ihren Gunsten urteilt.


Eine Person vom Finanzamt wird sich das gesamte Grundstück ansehen.

Alle Räume mit Ihnen begehen und es wird von allen Räumen ausreichend Fotos gemacht, auf welche sich das Finanzamt bei der Bewertung bezieht.



Verfahren

In Deutschland werden meist das Sachwert- und Ertragswert- Verfahren angewandt.


Sachwert-Verfahren

Anwendung: bei selbstgenutzen Wohnimmobilien wie EFH, ZFH, ETW, DH


Aussage: gibt an, wie viel die Immobilien (physisch) inkl. Grundstück wert ist

unabhängig vom Wert am aktuellen Markt

Ermittlgung: Baukosten vom Gebäude und Außenanlagen sowie spezieller Betriebsausstattung (siehe Auflistung) wird mit dem Bodenwert addiert. Die Abnutzung der Immobilie wird ebenfalls berücksichtigt.

Dieses Verfahren ist für den Grundsteuerzahler teurer.


Einfluss-Faktoren:

Außenwände, mit aufwendiger Fassade, Säulen, Erker, Verzierungen, Naturstein, mehrgeschossige Glasfassaden, Geschossanzahl, hohe Wärmedämmung, usw.

Keller, welcher die selbe Grundrissaußenmaße wie das EG aufweißt / gleiche Größe, in Wohnraumhöhe, voll ausgebaut, usw.

Dach, mit besonderer Form (z.B, Walm, Gauben, ...), hoher Wärmedämmung, glasierte od. sonstige hochwertige Eindeckung, Dachterrassen, Nutzbarkeit, Ausgebaut oder auch ausbaufähig, usw.

Fenster / Außentüren, mit drei-/mehrfach-Verglasung, Feststehende Fensterflächen/ Wintergarten, Schall- und Sonnenschutz, Hochwertige Außentüren, usw.

Innenwände / Innentüren, mit Sichtmauerwerk, Vertäfelungen/Paneele, Schiebetüren, Glastüren, Akustikputz, Verblendungen, Verzierungen, raumhohe Türelemente, usw.

Deckenkonstruktion mit hohen / großen Spannweiten, hochwertige Deckvertäfelung mit Edelholz od. Metallen, usw.

Treppen, aus gewendelt aus Stahlbeston/Stahl/Hartholz, besonsere und aufwendige Ausführung, hochwertiges Geländer, Glasgeländer, usw.

Fußboden, mit Natursteinplatten, Parkett, hochwertige Fliesen/Beläge, Bodendämmung, Edelholzböden, Verzierungen, usw.

Sanitäranlagen, mit 2 Waschbecken, Bidet/Urinal, Gäste-WC, bodengleiche Dusche, Wand- und Bodenfliesen in gehobener Qualität, mehrere Badezimmer (<2 ), Einzel- und Flächendekore, freistehende Badewanne, usw.

Heizung: Solarkollektoren für Warmwasseraufbereitung oder Heizung, Kamin, Fußbodenheizung, Hybriksysteme, usw.

sonstige Ausstattung: Klimaanlage / dezentrale Lüftung, viele Steckdosen, mehrere LAN- und TV-Anschlüsse, Alarmanlage / Videoüberwachung, BUS-System, Aufzug, große Terrasse mit Pergola, Sauna, Whirlpool, Schwimmbecken, usw.



Ertragswert-Verfahren

Anwendung: bei Miet-/Gewerbeobjekten, welche auf dem Markt Erträge erwirtschaften, Mischobjekte (z.B. 1 Hauptwohnung, 1 ELW, 1 Gewerbepartei) mind. 3 Parteien nötig

Aussage: gibt an, wie rentabel die Immobilie ist bzw. wie viel Erträge zu erwarten sind

Ermittlung: künftige Miete/Pacht wird geschätzt, anfallende Kosten für Bewirtschaftung und Zinsen für Grundstück werden abgezogen. Summe wird auf Restnutzungsdauer hochgerechnet und mit dem Bodenwert addiert.

Dieses Verfahren ist für den Grundsteuerzahler günstiger.


Einfluss-Faktoren für dieses Verfahren:

Bauart muss zugelassen sein (eigengenutze EFH geht nicht, mind. 3 Parteien)

Parteien müssen für andere fest geschlossen sein (mit Mauern, nicht mit Türen, da diese beweglich sind)

ab einer Größe von 220 qm pro Partei werden Sie automatisch wieder ins Sachwert-Verfahren geleitet

(Warum? Böse aber leider wahr:

Wer sich eine so große Wohnung leisten kann, kann auch mehr Steuern zahlen!)


Es muss der Ertrag ermittelbar sein. Hierzu kommen Vergleichsimmobilien ins Spiel, welche in der Region als Vergleichsobjekt für die Erträge (Miete/Pacht) dienen.

Der Haken: Bewertung nach 1964! Wenn 1964 die Vergleichsimmobilie noch nicht gebaut war, ist diese nicht vergleichbar!

Da dies meist unmögich ist, haben Sie somit kaum eine Chance auf das Ertragswertverfahren, wenn Sie eine Wohnung mit über 220 qm haben.




Fazit

Bevor Sie neu bauen oder Umbaumaßnahmen beginnen, lassen Sie sich von einem Steuerberater eindringlich beraten.

Denn wenn nicht, kann es passieren, dass Sie monatlich eine sehr hohe Grundsteuer für Ihre Immobilie zahlen müssen.

Das Finanzamt bewertet Ihre Immobilie alle 6 Jahre neu. Wenn Sie also heute umbauen, müssen Sie es spätestens in 6 Jahren beim Finanzamt angeben.

Haben Sie beim Umbau modernisiert, angebaut oder sich ein Pool geleistet, dass zahlen Sie nach der Folgebewertung mehr Grundsteuer!